Какво се счита за незаконно строителство в България според ЗУТ?

Question

bmnadzor · Accepted Answer

Незаконно строителство в България е строеж или част от строеж, който е изпълнен без необходимите строителни книжа, без одобрен инвестиционен проект, без разрешение за строеж или в нарушение на одобрените проекти и действащите строителни правила. Най-общо казано, един строеж не е незаконен само защото е стар или защото документите му са трудни за намиране. Той се разглежда като незаконен, когато има конкретно несъответствие с изискванията на Закона за устройство на територията, известен като ЗУТ. Законът урежда обществените отношения, свързани с устройството на територията, инвестиционното проектиране и строителството в България, затова именно той е основният нормативен ориентир при такива казуси.

Според чл. 225 от ЗУТ незаконен може да бъде строеж, който е изпълнен в несъответствие с действащия подробен устройствен план, без одобрени инвестиционни проекти, без разрешение за строеж или при съществени отклонения от строителните книжа. Това може да се отнася както за цяла сграда, така и за част от нея — например пристройка, надстройка, гараж, навес, тераса, складово помещение, преустройство или друг елемент, който е изграден без нужната документация. При по-сериозни нарушения компетентните органи могат да започнат процедура по установяване на незаконен строеж и евентуално премахване, когато законът го позволява.

Сграда, за която се проверява дали представлява незаконно строителство според ЗУТ

В практиката много собственици разбират за проблем едва когато решат да продават имот, да го ипотекират, да правят технически паспорт, да въвеждат строеж в експлоатация или да узаконяват промени. Например една къща може да има основна законна част, но по-късно да е добавена стая, навес или тераса без разрешение за строеж. В такъв случай не е достатъчно да се гледа само нотариалният акт. Трябва да се сравнят кадастралната карта, скицата, проектната документация, разрешението за строеж, актовете по време на строителството и реалното състояние на място.

Важно е да се прави разлика между “липсващ документ” и “незаконен строеж”. Понякога документът съществува, но не е при собственика. Понякога обектът е стар и попада в режим на търпимост. А понякога действително има строителство без необходимите книжа. Именно затова не трябва да се правят прибързани изводи само по снимка, нотариален акт или устна информация от предишен собственик.

Най-правилният подход е първо да се направи документална и техническа проверка. Проверява се дали има разрешение за строеж, одобрени проекти, строителни актове, данни в кадастъра, съответствие с подробния устройствен план и дали изпълненото на място отговаря на документите. Ако има разминавания, се преценява дали те са допустими, дали могат да бъдат отразени чрез екзекутивна документация, дали попадат в хипотеза за търпим строеж или дали има реален риск от незаконно строителство.

БМ Надзор може да бъде полезен точно в този първи и най-важен етап — проверката. Вместо собственикът да гадае дали строежът е незаконен, търпим или документално непълен, екип от строителни специалисти може да прегледа наличните книжа, да направи техническа оценка и да насочи към правилната процедура. Това е особено важно при покупка на имот, стари къщи, пристройки, преустройства и обекти, при които липсва ясна строителна история.

Свържете се с професионалист в сферата